發(fā)布時(shí)間：2016-01-13所屬分類：法律論文瀏覽：1次
摘 要： 正確認(rèn)識現(xiàn)在居住權(quán)的管理制度應(yīng)用，對于現(xiàn)在居住權(quán)新發(fā)展模式有哪些方面呢?本文是一篇法學(xué)制度論文呢。我們也知道居住權(quán)，起源于羅馬法，指非所有權(quán)人居住在他人房屋的權(quán)利 。在2005年7月11日公布并全民討論的《中華人民共和國物權(quán)法(草案)》中，關(guān)于居住權(quán)
正確認(rèn)識現(xiàn)在居住權(quán)的管理制度應(yīng)用，對于現(xiàn)在居住權(quán)新發(fā)展模式有哪些方面呢?本文是一篇法學(xué)制度論文呢。我們也知道居住權(quán)，起源于羅馬法，指非所有權(quán)人居住在他人房屋的權(quán)利 。在2005年7月11日公布并全民討論的《中華人民共和國物權(quán)法(草案)》中，關(guān)于居住權(quán)的條款增加到12條。但是，反對物權(quán)法設(shè)立居住權(quán)的學(xué)者卻并非少數(shù)。其中，以梁慧星先生的觀點(diǎn)最具有代表性。
摘 要：本文從中國三座城市“以房養(yǎng)老”的模式引入，分析存在的現(xiàn)實(shí)和法律問題，提出了居住權(quán)設(shè)立的必要性。又通過對居住權(quán)的分類——社會性居住權(quán)和投資性居住權(quán)進(jìn)一步論證了居住權(quán)存在的意義。在此基礎(chǔ)上，通過分析居住權(quán)的淵源，以及《中華人民共和國物權(quán)法(草案)》中關(guān)于居住權(quán)的條款，就居住權(quán)的具體設(shè)計(jì)，提出了自己的設(shè)想。
關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老,居住權(quán),社會性居住權(quán),投資性居住權(quán),法學(xué)制度論文
2006年兩會期間，代表們提出有關(guān)于“以房養(yǎng)老”的提案。其中，“倒按揭”方式——即住房反向抵押貸款的方式引起了巨大反響。其實(shí)質(zhì)是，將房屋所有權(quán)變?yōu)楝F(xiàn)金。房屋原所有權(quán)人——老人，將房屋抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)后，金融機(jī)構(gòu)將估算房價(jià)分期支付給老人。待房主去世后，機(jī)構(gòu)取得房屋所有權(quán)，出租或出賣房屋所有權(quán)來償還原房屋所有權(quán)人貸款的本息。在抵押期間，房主享有房屋的居住權(quán)，并負(fù)責(zé)房屋維修 。
法學(xué)論文：《法學(xué)天地》，《法學(xué)天地》(雙月刊)曾用刊名：法治時(shí)代，1986年創(chuàng)刊，以馬列主義、毛澤東思想、鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的教育方針和“雙百方針”，理論聯(lián)系實(shí)際，開展教育科學(xué)研究和學(xué)科基礎(chǔ)理論研究，交流科技成果，促進(jìn)學(xué)院教學(xué)、科研工作的發(fā)展，為教育改革和社會主義現(xiàn)代化建設(shè)做出貢獻(xiàn)。
但筆者認(rèn)為“抵押”一詞，略有不妥，實(shí)質(zhì)是移轉(zhuǎn)所有權(quán)。而待原房主去世后，原房主居住權(quán)消滅，機(jī)構(gòu)享有的所有權(quán)不再受限，得以處分。
“倒按揭”以房養(yǎng)老模式的設(shè)想類似于一種“保留居住權(quán)的不動產(chǎn)買賣” 。對于出賣人來說，出賣不動產(chǎn)可以使其獲得一筆豐厚的資金用以養(yǎng)老，還保留了自己對于原有房屋的居住權(quán)，保持原有的生活環(huán)境。而對于買受人來講，由于其在原所有權(quán)人去世前得到的都是“虛所有權(quán)” ，其價(jià)款必然低于市場價(jià)格，且房地產(chǎn)價(jià)格日益走高，其享有的利益也固然有所保障。
一、 我國現(xiàn)有的“以房養(yǎng)老”模式
(一)南京模式
南京的“以房養(yǎng)老”實(shí)施方案是，擁有南京市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房的60歲以上老人，可將房屋抵押，并經(jīng)公證后免費(fèi)入住老年公寓，而房屋產(chǎn)權(quán)將在老人過世后移轉(zhuǎn)到養(yǎng)老院 。
在南京模式中，存在兩個問題。首先，老人生前并不將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)。所以老人生前與養(yǎng)老院或“養(yǎng)老房屋銀行”的關(guān)系并不確定，既不屬于抵押關(guān)系，也不屬于買賣關(guān)系。而在老人死后，機(jī)構(gòu)基于何種法律關(guān)系取得房屋所有權(quán)也是一個問題。其次，老人居住的并非原有的房屋，而是老年公寓。故此種模式雖然在一定程度上滿足了老人將生前財(cái)產(chǎn)物盡其用的意圖，但并未真正實(shí)現(xiàn) “倒按揭”模式所設(shè)想的——仍然讓老人居住在其熟悉的生活環(huán)境的要求。
(二)上海模式
上海的“以房養(yǎng)老”模式則是，65歲老人將自己為所有權(quán)人的房屋賣給公積金管理中心，訂立買賣合同，再從公積金中心返租——租金以市場價(jià)為準(zhǔn)，簽訂租賃合同，租期由雙方約定。
上海模式相較于南京模式優(yōu)勢在于，老人能夠繼續(xù)居住在自己原有的房屋中。但租賃期限的設(shè)定似乎是第一個挑戰(zhàn)。在租賃合同中，租賃期限應(yīng)擔(dān)直至承租人死亡。但是，我國《合同法》第二百一十四條中明確規(guī)定：租賃期限不得超過20年，超過部分無效。出租人與承租人雖然可以在租賃合同期限屆滿后續(xù)訂租賃合同，但這種合同的續(xù)訂顯然不足以使老人放心將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給公積金管理中心。其次，租賃合同對于原所有權(quán)人的保護(hù)是有限的。若出租人違約，僅就現(xiàn)有《合同法》中規(guī)定的違約責(zé)任追究出租人責(zé)任對于老年人的保護(hù)力度顯然是不夠的。
(三)北京模式
北京市則由某五星級養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司合作建立“養(yǎng)老房屋銀行”。60歲以上的老人可以將自己的房屋交給此房屋銀行代理，用租金交付養(yǎng)老金。
北京模式類似于南京模式，因而存在類似的弊端。
二、 反對設(shè)立居住權(quán)以及居住權(quán)的分類
(一)對于居住權(quán)設(shè)立的批評
梁慧星先生認(rèn)為，為了極少數(shù)人的問題而創(chuàng)設(shè)一種新的物權(quán)和新的法律制度，是不合邏輯的。居住權(quán)的適用對象范圍較小。從《物權(quán)法征求意見稿》中可以看出，居住權(quán)指向解決三類人的居住問題：父母，離婚后無住所的前夫或前妻和保姆。父母的居住權(quán)問題完全可以通過《婚姻法》和《繼承法》來解決。離婚后的前夫或前妻間的夫妻感情已經(jīng)破碎，自然沒有必要再設(shè)立居住權(quán)使其共處一室。且住房商品化使得離婚后的居住問題可以通過買房來解決。而對于給保姆設(shè)立居住權(quán)的雇主恐怕數(shù)量極少。
梁慧星教授的觀點(diǎn)的確值得我們反思，但其關(guān)于為離婚后前夫或前妻設(shè)立居住權(quán)的觀點(diǎn)是在一種理想狀態(tài)下，離婚后的雙方有足夠的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)去購置房屋。但隨著現(xiàn)今房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，很多人并無足夠的積蓄再去購買一套房屋。如果沒有，那么住房壓力是否會成為行使離婚自由權(quán)的巨大限制。
更重要的是，這類批評針對的僅僅是居住權(quán)中的一種——社會性居住權(quán)。我們應(yīng)該拓寬視野，將居住權(quán)的功能從單純的保障弱勢群體生存環(huán)境，擴(kuò)展到滿足人們多樣化利用財(cái)產(chǎn)的形式，以及更好地貫徹和體現(xiàn)所有權(quán)人意志 。
(二)居住權(quán)的分類
1.社會性居住權(quán)： 社會性居住權(quán)是基于對社會上自身利益易受侵害的特殊群體所設(shè)立的。這種較為傳統(tǒng)的居住權(quán)，在羅馬法中，與用益權(quán)、使用權(quán)共同構(gòu)成人役權(quán)的三種形設(shè)立的初衷 在于滿足社會中弱勢群體，諸如離婚婦女、保姆、未成年人、老年人等對于房屋的需求。在羅馬法時(shí)代，這種居住權(quán)是受遺贈人可終身享有的權(quán)利;居住人不能將居住權(quán)贈與或轉(zhuǎn)讓他人，居住權(quán)也不因未行使或人格減等而消滅 。
