發(fā)布時(shí)間：2016-10-14所屬分類：經(jīng)濟(jì)論文瀏覽：1次
摘 要： 隨著現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的也是比較迅速的，房地產(chǎn)的發(fā)展讓城市更現(xiàn)代化了，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度也是比較大的。本文是一篇 房地產(chǎn)科技論文 范文，主要論述了房地產(chǎn)市場(chǎng)問題及政策研究。 摘要：現(xiàn)階段我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了新常態(tài)，隨之而
隨著現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的也是比較迅速的，房地產(chǎn)的發(fā)展讓城市更現(xiàn)代化了，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度也是比較大的。本文是一篇房地產(chǎn)科技論文范文，主要論述了房地產(chǎn)市場(chǎng)問題及政策研究。
摘要：現(xiàn)階段我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了新常態(tài)，隨之而來的房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)生了與昔日不同的變化，其供給與需求的投資和銷售已經(jīng)今非昔比，房地產(chǎn)泡沫日益浮現(xiàn)。當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大壓力，就是房地產(chǎn)庫存量大。在2016年中央確定出的五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)中，房地產(chǎn)“去庫存”成了其中之一。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng),去庫存,調(diào)控政策
當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，與之而來的房地產(chǎn)供求關(guān)系也慢慢開始發(fā)生新的變化，各地由于不同的市場(chǎng)情況也相繼出臺(tái)了不同的樓市新政，“促銷與限購”的現(xiàn)象并存。未來，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的放緩和人口結(jié)構(gòu)的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給都將持續(xù)進(jìn)入慢速增長(zhǎng)，局部地區(qū)甚至進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)的常態(tài)。由此看來，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策務(wù)必要順應(yīng)其發(fā)展的新常態(tài)，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，從而更好的發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)其的資源配置作用。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的問題
(一)開發(fā)投資總量放緩。房地產(chǎn)開發(fā)投資總量逐步放緩。在投資方面，2010年我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額同比增速高達(dá)30%以上，而到2015年12月卻下滑到1%;在開工狀況方面，2010年我國(guó)房屋新開工面積累計(jì)增速高達(dá)70%，而到目前為止，該比例為負(fù)值已經(jīng)有22個(gè)月之余，且2015年底更是降低到了-14%;在房?jī)r(jià)方面，從2014年9月以來我國(guó)70個(gè)大中城市的新建住宅價(jià)格同比已連續(xù)十多個(gè)月為負(fù)，直到2015年12月，一線城市的房?jī)r(jià)有所提升才將該值轉(zhuǎn)為正值。(二)去庫存化壓力大。目前“去庫存”是我國(guó)房地產(chǎn)面臨的首要問題，一般可以從三個(gè)方面進(jìn)行分析：首先從待售的商品房面積來看，我國(guó)商品房的待售面積于2015年年末是71853萬平米，該年間房屋的銷售面積為128494.966萬平米，以此速度進(jìn)行銷售，當(dāng)前所有庫存只要6.72個(gè)月即可全部銷售。其次，從商品房施工的面積來看，我國(guó)房地產(chǎn)在建施工面積于2015年末是735693.3687萬平米，如果按照我國(guó)2013年房產(chǎn)銷售高峰時(shí)的速度進(jìn)行計(jì)算，我國(guó)現(xiàn)有房產(chǎn)庫存要用5.64年才可銷售完畢。由于在建面積中有期房的存在，可能部分房屋已經(jīng)銷售掉，所以所剩商品房去庫存時(shí)間將會(huì)不到5.64年。最后從我國(guó)未開發(fā)土地的面積來看，以2.5的容積率來計(jì)算，我國(guó)待開發(fā)的土地面積于2015年末是36638.48萬平米，將這個(gè)數(shù)字折算成樓房面積后是88561.32萬平米，以2013年的銷售速度來算，該部分土地開發(fā)成商品房后也需要8.4個(gè)月才能消化。(三)地區(qū)差異化加大。房地產(chǎn)市場(chǎng)分化隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整程度的加深變得越來越明顯，雖然很多三四線城市政策比一二線更為寬松，但是當(dāng)前一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交更為活躍，價(jià)格上行趨勢(shì)更為明顯，而很多三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)依然比較平淡，甚至下行風(fēng)險(xiǎn)加大。分析70個(gè)中大城市的新建商品房?jī)r(jià)格指數(shù)可以看出，房?jī)r(jià)同比增速與之前的-6.3%上升到了今年1月份的1%，一線城市由-4.5%提高到了22.4%，而二線城市也由負(fù)轉(zhuǎn)正，三線城市的跌幅雖然有所縮小，但與一、二線城市相比并不理想。
二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的影響因素
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入新常態(tài)。當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在步入新常態(tài)，在這一新的發(fā)展階段，最突出的特點(diǎn)就是經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度從高速轉(zhuǎn)為中高速。與之相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)過了十多年的迅猛發(fā)展，也正逐步進(jìn)入一個(gè)新的階段。房地產(chǎn)投資增速下降明顯，房地產(chǎn)投資同比連續(xù)下滑15個(gè)月，即使在房地產(chǎn)回暖的趨勢(shì)下也很難重回高速增長(zhǎng)的時(shí)代。在房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸其本來屬性的政策引導(dǎo)下，住房需求從瘋狂走向理性，而房地產(chǎn)市場(chǎng)地區(qū)分化隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整越來越嚴(yán)重。(二)人口結(jié)構(gòu)發(fā)生改變。人口紅利長(zhǎng)期以來是我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的重要因素，然而在2010年的第6次人口普查中，數(shù)據(jù)顯示我國(guó)的人口年齡結(jié)構(gòu)已經(jīng)不合理、表現(xiàn)在生育率偏低、人口老齡化的速度也開始加快，我國(guó)人口已開始向負(fù)向增長(zhǎng)。我國(guó)15-59歲的勞動(dòng)年齡人口自2011年就開始下降，而購房適齡人群和住宅的消費(fèi)主力人群是在20-50歲，我國(guó)該年齡段人口數(shù)量在逐年減少，必然會(huì)影響到購房數(shù)量的下降。(三)人口向一線城市聚集支撐其房?jī)r(jià)。首先，由于人口的集聚效應(yīng)，我國(guó)人口的流動(dòng)方向總是由農(nóng)村移向城市。其次，一線城市的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過三四線城市的發(fā)展，不論是在醫(yī)療、教育、就業(yè)還是娛樂等方面，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總是列居首位，因此一線城市有著更強(qiáng)的吸引力，促使大批人口向一線城市發(fā)展。(四)政策刺激助推一線城市房?jī)r(jià)。一般情況下，政府的政策改革與房?jī)r(jià)的變動(dòng)有著很大的關(guān)系，每出臺(tái)一項(xiàng)重大政策后房?jī)r(jià)都會(huì)發(fā)生顯著變化。例如330新政使房?jī)r(jià)有了飛快的上漲速度，但后續(xù)又有所回落;930新政再次加快了房?jī)r(jià)的上漲速度。今年2月下調(diào)了首付比例，并且對(duì)營(yíng)業(yè)稅以及契稅進(jìn)行了調(diào)整，春節(jié)過后房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲現(xiàn)象。有關(guān)購房政策的實(shí)施雖不全是針對(duì)一線城市而言，但對(duì)購房者的預(yù)期還是會(huì)有所影響。(五)一線城市購房產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)強(qiáng)化購房者風(fēng)險(xiǎn)偏好。房?jī)r(jià)與租金的比值稱為售租比，該比值一般用來衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的高估或低估程度，同時(shí)購房者的風(fēng)險(xiǎn)偏好程度也是由該比值來反映的。如果說售租比在較短時(shí)間內(nèi)上升速度過快，那么該樓市的繁榮程度不會(huì)持續(xù)太久。對(duì)于一線城市的售租比而言，如果大幅度上升則說明購房者在購房過程中存在非理性因素，因此風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大。然而，一線城市房?jī)r(jià)的飆升雖然有一定的基本面支撐，但更多的體現(xiàn)為貨幣現(xiàn)象，屬于脫離了基本面的非理性繁榮。在非理性繁榮的狀態(tài)下，投資者更多的是被上漲的房產(chǎn)價(jià)格所吸引，而不單單是因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的價(jià)值。
三、房地產(chǎn)去庫存的政策建議
(一)提高有效需求。(1)增加收入。提高勞動(dòng)者的收入水平，尤其是讓身處一線城市的勞動(dòng)者收入提高速度高于房?jī)r(jià)上漲速度，從而實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)收入比初步回歸到合理的水平上來。進(jìn)入2016年以來，一線城市房?jī)r(jià)迅猛回升，在此情況下，仍有大量購房者購買了大房，按揭貸款的規(guī)模也持增加狀態(tài)，貸款每月所還數(shù)額在3-5萬的成了常態(tài)，這說明購房者未來收入較前幾年相比會(huì)有大幅上升的趨勢(shì)，不過這也成為了房?jī)r(jià)上漲的重要支撐。(2)降低稅費(fèi)。三四線城市的去庫存壓力無疑是較大的地區(qū)，通過降低購房的稅費(fèi)，或直接補(bǔ)貼購房者等方式，可以推動(dòng)三四線城市的房地產(chǎn)業(yè)，減少當(dāng)前的房地產(chǎn)庫存，緩解去庫存壓力。(3)住房信貸金融政策需要長(zhǎng)期穩(wěn)定。一般說來，貸款利率和首付比例的變化會(huì)在很大程度上影響到購房者的支付能力。購買者的需求會(huì)因?yàn)榉抠J政策的改變而出現(xiàn)集中爆發(fā)的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)會(huì)在短時(shí)間內(nèi)迅速上漲。因此，可以通過探究我國(guó)居民在購買房產(chǎn)時(shí)的貸款利率固定和首付比例或兩者反向變動(dòng)的房貸政策來穩(wěn)定購房者的預(yù)期，從而避免購房需求在較短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)提前釋放的現(xiàn)象。(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)改革。(1)提升房屋質(zhì)量，優(yōu)化房產(chǎn)結(jié)構(gòu)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了新的狀態(tài)，住宅投資不再是高速增長(zhǎng)，而是進(jìn)入平穩(wěn)或緩慢下降的狀態(tài);總量上也不再是呈擴(kuò)張趨向，而是表現(xiàn)為總量放緩，區(qū)域結(jié)構(gòu)分化;加上人口繼續(xù)向大城市遷移，房地產(chǎn)政策更需要適應(yīng)新的發(fā)展階段。(2)在建設(shè)用地和住房發(fā)展機(jī)制方面逐步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一。在符合國(guó)家用途管制和規(guī)劃的前提下，盡可能實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)型建設(shè)用地與國(guó)有土地同價(jià)同權(quán)，讓農(nóng)村集體建設(shè)用地建成區(qū);并將部分城中村納入城鎮(zhèn)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施、建筑標(biāo)準(zhǔn)和商業(yè)與住宅發(fā)展規(guī)劃上的統(tǒng)一。(3)完善住房的法律體系。在法律上，我國(guó)關(guān)于住房的法律體系還不夠完善，應(yīng)加快建立完善的住房法律體系，例如抓緊起草《住房保障法》、《住房租賃法》和《住宅法》等各項(xiàng)專門的法律。
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