發(fā)布時(shí)間：2021-04-26所屬分類：經(jīng)濟(jì)論文瀏覽：1次
摘 要： 全國政協(xié)十三屆四次會(huì)議、十三屆全國人大四次會(huì)議于2021年3月上旬在北京召開。國務(wù)院總理李克強(qiáng)在全國人大會(huì)議上所作的政府工作報(bào)告，通過房住不炒、保障性租賃住房、長租房、共有產(chǎn)權(quán)住房、城市更新、老舊小區(qū)改造等關(guān)鍵詞，勾勒出2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨
全國政協(xié)十三屆四次會(huì)議、十三屆全國人大四次會(huì)議于2021年3月上旬在北京召開。國務(wù)院總理李克強(qiáng)在全國人大會(huì)議上所作的政府工作報(bào)告，通過“房住不炒”、保障性租賃住房、長租房、共有產(chǎn)權(quán)住房、城市更新、老舊小區(qū)改造等關(guān)鍵詞，勾勒出2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì),代表委員對(duì)此進(jìn)行了熱烈討論，并踴躍獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。
一、解決好大城市住房突出問題
今年的政府工作報(bào)告提出：堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場(chǎng)，減輕租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等群體緩解住房困難。
對(duì)于政府工作報(bào)告再提“房住不炒”，全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全認(rèn)為：在這一方針的指導(dǎo)下，“十四五”期間的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，不會(huì)出現(xiàn)大起大落。經(jīng)過前幾年的持續(xù)調(diào)控，供給方與需求方的心態(tài)趨于正常，都期望市場(chǎng)能夠平穩(wěn)、健康，特別是供給方，不敢隨意調(diào)整市場(chǎng)價(jià)格。這些都有利于市場(chǎng)朝著良性方向發(fā)展。大城市住房問題突出，是由幾方面原因?qū)е碌模阂环矫媸谴蟪鞘芯蜆I(yè)機(jī)會(huì)多，城市發(fā)展水平高，吸引了更多人涌入，從而產(chǎn)生更多的住房需求;另一方面是大城市由于住房供需結(jié)構(gòu)失衡，房價(jià)上漲速度較快，出現(xiàn)住房與收入的矛盾。其關(guān)鍵還在于全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，如果小城市尤其是西部、西北、東北等區(qū)域的城市發(fā)展好了，就可以在一定程度上緩解大城市的人口與住房壓力。
全國人大代表、山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長王玉志建議：盡快出臺(tái)《住房租賃管理?xiàng)l例》，為行業(yè)監(jiān)管提供法律支撐。國家從租賃住房供應(yīng)、租賃主體管理、租賃權(quán)益保障等多個(gè)方面制定實(shí)施政策。有關(guān)部門制定相應(yīng)的配套政策，增加土地供應(yīng)，加大財(cái)政支持，減輕稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，擴(kuò)大融資渠道，提供信貸支持，使各項(xiàng)配套政策正向激勵(lì)落地見效。加大租賃住房供給力度，一是要有效擴(kuò)大保障性租賃住房供給，加大對(duì)中低收入家庭租賃補(bǔ)貼力度，覆蓋新就業(yè)人員和基本公共服務(wù)人員。在人口凈流入的大城市大力發(fā)展政策性租賃住房，地方政府抓好項(xiàng)目、土地、資金統(tǒng)籌，鼓勵(lì)企事業(yè)單位充分利用自有閑置土地建設(shè)政策性租賃住房，允許企業(yè)將商業(yè)用房、工業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。二是要支持企業(yè)投資建設(shè)租賃住房。通過單列土地租賃住房用地計(jì)劃，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，按年繳納土地出讓金等，降低企業(yè)成本，提高投資回報(bào)，激勵(lì)企業(yè)開發(fā)建設(shè)租賃住房。
全國政協(xié)委員、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長張少康提出：完善住房租賃相關(guān)政策，要充分運(yùn)用系統(tǒng)觀念，將長租房發(fā)展、老舊小區(qū)改造、金融風(fēng)險(xiǎn)管控、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控等各方面工作結(jié)合起來統(tǒng)籌考慮。規(guī)范發(fā)展長租房市場(chǎng)，做到房源籌集多元化、市場(chǎng)監(jiān)管精準(zhǔn)化、運(yùn)營管理規(guī)范化、綜合服務(wù)便捷化。如何提供更多優(yōu)質(zhì)舒適的租賃房源，如何規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序、保障租賃雙方的合法權(quán)益，如何讓長租家庭和購房家庭逐步在享受公共服務(wù)上享有同等權(quán)利，都將是下一步需要努力解決的問題。
相關(guān)期刊推薦：《上海房地》(月刊)本刊是經(jīng)濟(jì)類關(guān)于房地產(chǎn)方面的專業(yè)學(xué)術(shù)期刊，上海市住房保障和房屋管理局主管，上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)主辦，所刊內(nèi)容具有一定的權(quán)威性，前瞻性以及操作性。設(shè)有：論壇、專論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)開發(fā)、體制改革物業(yè)管理、學(xué)會(huì)動(dòng)態(tài)書評(píng)、各地信息等欄目。
全國人大代表、中南集團(tuán)董事局主席陳錦石提出：要加大中小城市住宅供給，分擔(dān)大城市住房壓力。目前在城市群和都市圈建設(shè)中，大小城市公共設(shè)施配套差異巨大，住房供需存在著結(jié)構(gòu)性失衡。小城市人口外流、住房過剩;大城市流動(dòng)人口、新市民的住房需求難以得到滿足，缺口巨大。因此，建議允許大城市與周邊縣市、城鄉(xiāng)建立聯(lián)動(dòng)，加大大城市輻射區(qū)的周邊中小城市住宅供給，分擔(dān)大城市住房壓力，化解供需矛盾，同時(shí)帶動(dòng)周邊小城市發(fā)展。為此，應(yīng)該加強(qiáng)城市群、都市圈頂層總體規(guī)劃，通過強(qiáng)化“三規(guī)合一”，打通城市群、都市圈內(nèi)的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，強(qiáng)化大城市對(duì)圈內(nèi)中小城市的輻射。為了解決輻射區(qū)域范圍居民的生活，城市群、都市圈內(nèi)應(yīng)該對(duì)公共設(shè)施配套進(jìn)行一體化規(guī)劃、建設(shè)，中小城市居民能夠享受大城市配套資源，如醫(yī)療、教育等。可以參考澳門的橫琴模式、北京的雄安模式，探索更多此類試點(diǎn)。
二、規(guī)范發(fā)展長租房市場(chǎng)
全國人大代表、58同城CEO姚勁波認(rèn)為，目前國內(nèi)長租房市場(chǎng)仍處于起步階段，行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也存在一些突出問題，因此提出三點(diǎn)建議：第一是保障資金安全。過去一兩年有很多長租公寓品牌“爆雷”，所以建議政府監(jiān)管長租公寓的預(yù)付租金，包括對(duì)“租金貸”的資金監(jiān)管。第二是加大在一、二線熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)地區(qū)的長租房供給，平抑租房價(jià)格，讓老百姓租得起房子，租得起好房子。第三是政策應(yīng)該持續(xù)踐行“房住不炒”的導(dǎo)向，穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，讓租房者和購房者在社會(huì)福利、子女教育方面享受一樣的待遇，這樣才有更多的人愿意去選擇租房，而不一定要購房。另外，在線技術(shù)(房產(chǎn)中介從線下搬到線上，解決房源信息不透明問題)的發(fā)展，數(shù)字化的發(fā)展，會(huì)促進(jìn)長租公寓市場(chǎng)的供給，讓交易過程變得更加透明，讓更多人可以便捷地租到好房子。
全國人大代表、立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所董事長朱建弟提出：有必要將“租金貸”等互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新產(chǎn)品納入金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系。“租金貸”是金融創(chuàng)新的有益嘗試，但脫離金融監(jiān)管的過度創(chuàng)新誘發(fā)了新的重大風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)厘清監(jiān)管各方邊界，形成監(jiān)管合力。壓實(shí)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的主體責(zé)任，防止利用金融創(chuàng)新逃避違規(guī)違法的責(zé)任，并強(qiáng)化貸后資金使用管控。互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的貸款流程均在線上完成，金融風(fēng)險(xiǎn)比傳統(tǒng)金融產(chǎn)品高。因此，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)貸款人授信審核、貸后資金監(jiān)管的責(zé)任。此外，還應(yīng)加強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)模式下用戶(消費(fèi)者)保護(hù)和風(fēng)險(xiǎn)揭示。這樣才能實(shí)現(xiàn)早發(fā)現(xiàn)、早規(guī)范，將風(fēng)險(xiǎn)遏制在萌芽狀態(tài)，從而守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。在“長收短付”模式下，可能形成隱形“資金池”，“租金貸”超規(guī)模發(fā)放等問題。應(yīng)對(duì)“租金貸”采用托管方式進(jìn)行資金使用的監(jiān)管，強(qiáng)制要求運(yùn)營方將資金托管給相關(guān)金融機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)專戶監(jiān)管，以確保專款專用，從而落實(shí)“租金貸”資金的最終用途——支付租金，防止期限錯(cuò)配引發(fā)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
全國政協(xié)委員、民進(jìn)上海市委專職副主委胡衛(wèi)為改善部分“空巢青年”在住房方面的現(xiàn)實(shí)困境提出建議：所謂“空巢青年”，主要是指與父母及親人分居，單身且獨(dú)自居住(主體以租房為主)的成年人群體。2018年我國有超過7700萬獨(dú)居狀態(tài)的“空巢青年”，其中五分之一分布在深圳、北京、廣州和上海這些一線城市，預(yù)計(jì)2021年，“空巢青年”的數(shù)據(jù)會(huì)上升到9200萬人。胡衛(wèi)委員說，在諸多因素影響下，“空巢青年”出現(xiàn)身心問題的比例日漸增加，也在一定程度地影響了結(jié)婚率和生育率，進(jìn)而對(duì)國家的發(fā)展和穩(wěn)定造成直接或間接的深遠(yuǎn)影響。針對(duì)因住房引發(fā)的婚戀難題，可通過國家和地區(qū)政策的落實(shí)，如優(yōu)惠的首套按揭政策、交易稅收政策、房貸利率政策、購房補(bǔ)貼政策、專項(xiàng)扣除政策、保障住房政策等，積極推動(dòng)“空巢青年”易居機(jī)制的建立。
三、推動(dòng)城市更新全面提速
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長王蒙徽在2020年底發(fā)表的題為“實(shí)施城市更新行動(dòng)”的文章稱，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和品質(zhì)提升，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，對(duì)全面提升城市發(fā)展質(zhì)量、不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展，具有重要而深遠(yuǎn)的意義。老舊小區(qū)改造是城市更新的重要內(nèi)容，政府工作報(bào)告中明確指出，2021年，政府投資更多向惠及面廣的民生項(xiàng)目傾斜,新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個(gè),提升縣城公共服務(wù)水平。
全國人大代表、普陀區(qū)委書記曹立強(qiáng)認(rèn)為：讓人們?cè)诔鞘性娨鈼樱鞘懈率潜赜芍贰?shí)施城市更新是立足新發(fā)展階段、堅(jiān)持以人民為中心發(fā)展思想的重大舉措，是貫徹新發(fā)展理念、轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式的必然要求，是提升城市功能、構(gòu)建新發(fā)展格局的重要路徑。尤其是面對(duì)突如其來的新冠肺炎疫情，補(bǔ)齊居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、環(huán)境功能等方面短板的迫切性和重要性更加彰顯。與此同時(shí)，推進(jìn)相關(guān)領(lǐng)域的民生工程、發(fā)展工程，可帶動(dòng)住房、基建、養(yǎng)老、育幼、家政、商業(yè)配套等一系列產(chǎn)業(yè)，形成新的增長點(diǎn)，可培育發(fā)展新動(dòng)能，暢通國內(nèi)大循環(huán)。
曹立強(qiáng)代表以他所在的普陀區(qū)為例，介紹了這些年打響“三舊”換“三新”攻堅(jiān)戰(zhàn)、全面完成舊區(qū)改造任務(wù)的經(jīng)驗(yàn)：讓二級(jí)以下舊里“換新顏”，兌現(xiàn)了不讓老百姓拎著馬桶奔小康的承諾;全覆蓋推進(jìn)舊住房綜合修繕改造，讓更多老舊住房“穿新衣”;大力推進(jìn)舊住房成套改造，讓居民過上廚衛(wèi)獨(dú)用“新生活”。下一步，普陀區(qū)要加快推出數(shù)字應(yīng)用場(chǎng)景和數(shù)字化解決方案，讓小區(qū)管理服務(wù)更科學(xué)、精細(xì)、智能，解決城市更新中涉及居家養(yǎng)老、小區(qū)停車、安防消防、物業(yè)管理、醫(yī)療健康等方面的問題。
曹立強(qiáng)代表提出：2020年召開的十九屆五中全會(huì)提出“實(shí)施城市更新行動(dòng)”“加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)”的部署，2021年提交審議的“十四五”規(guī)劃綱要草案也對(duì)城市更新相關(guān)任務(wù)作了具體部署。目前全國老舊住房存量約100億平方米，按每平方米1000元計(jì)算改造成本，政府需投入10萬億元。所以要籌劃設(shè)立城市更新發(fā)展基金，進(jìn)一步拓寬融資渠道，引導(dǎo)銀行等金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新相關(guān)金融產(chǎn)品，擴(kuò)大市場(chǎng)參與范圍，允許市場(chǎng)主體通過聯(lián)營、入股、協(xié)議等方式參與城市更新。通過優(yōu)化組織架構(gòu)、強(qiáng)化制度供給、加大資金支持，走出一條符合超大城市特點(diǎn)和規(guī)律的有機(jī)更新之路。推動(dòng)城市更新全面提速，需要更加完善的法治保障。當(dāng)前全國層面現(xiàn)有與城市更新相關(guān)的法規(guī)、政策、文件政出多門，存在相互沖突和覆蓋不全的情況。應(yīng)該進(jìn)行梳理分析，整合優(yōu)化，形成從頂層設(shè)計(jì)到實(shí)踐操作都相對(duì)完善的法規(guī)政策體系。
四、改革商品房預(yù)售制度
商品房預(yù)售制度，最早出現(xiàn)于我國香港，最初的宗旨是解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金不足的問題，以加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度。近年來，商品房預(yù)售和以建筑面積計(jì)價(jià)銷售備受爭議，引發(fā)社會(huì)各界高度關(guān)注，普遍認(rèn)為其總體上違反了市場(chǎng)交易規(guī)律，對(duì)購房人顯失公平。為此，全國政協(xié)委員、安徽省律師協(xié)會(huì)副會(huì)長周世虹提交提案，建議實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售制度，同時(shí)以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售商品房。
周世虹委員認(rèn)為：目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多已經(jīng)完成了資本積累，具備了較強(qiáng)的資金實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭能力，金融體系和資本市場(chǎng)發(fā)展也為開發(fā)商提供了多元化融資方式，商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在。商品房預(yù)售制度弊大于利，改商品房預(yù)售為現(xiàn)售已經(jīng)水到渠成。實(shí)施商品房預(yù)售制度，開發(fā)商將經(jīng)營成本和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了購房者。先預(yù)付房款后交房，不僅讓購房者承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的資金成本，還會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商挪用、占用資金等風(fēng)險(xiǎn)。由于公攤面積缺少限制性標(biāo)準(zhǔn)，由開發(fā)商委托房產(chǎn)商測(cè)繪面積，容易產(chǎn)生暗箱操作等，導(dǎo)致公攤面積無序增加和不斷上漲。建議實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售商品房制度。以套內(nèi)建筑面積計(jì)算售房價(jià)格，讓購房人看得清楚，買得明白，既能避免購房人利益受到損害，又能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易公平、公正。
五、加快發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)
住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是一種將“住房抵押”與“終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)”相結(jié)合的創(chuàng)新型養(yǎng)老保險(xiǎn)，即：擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。該產(chǎn)品于2014年7月1日起在北京、上海等城市開始試點(diǎn)，在功能上基本滿足“房產(chǎn)富裕、貨幣貧困”的老年人增加養(yǎng)老收入、終身領(lǐng)取養(yǎng)老金的需求。但是，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的發(fā)展極其緩慢，截至2019年9月，在北京、上海等8個(gè)城市累計(jì)承保僅138戶(203人)。
全國人大代表、中國太保壽險(xiǎn)上海分公司副總經(jīng)理周燕芳認(rèn)為：住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的發(fā)展面臨諸多限制因素，表現(xiàn)為需求乏力、供給不足和制度交易環(huán)境不成熟。除了傳統(tǒng)的長壽風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)外，還有房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等，這些都給保險(xiǎn)公司帶來較大挑戰(zhàn)。我國的房產(chǎn)自有率超過80%，大部分老年人終其一生住房只有一套，受傳統(tǒng)觀念影響，很少會(huì)出租或售賣，通常都自住并作為留給子女的遺產(chǎn)。因此，目前在我國，“以房養(yǎng)老”很難成為一種大眾養(yǎng)老產(chǎn)品，更多體現(xiàn)為給老年人增加一個(gè)養(yǎng)老方式的選擇。同時(shí)，目前對(duì)于目標(biāo)群體，來自政府的正面宣傳和引導(dǎo)不夠，導(dǎo)致社會(huì)對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的認(rèn)知程度不高。
周燕芳代表建議：可以由行業(yè)協(xié)會(huì)或監(jiān)管部門牽頭，針對(duì)上海地區(qū)“房產(chǎn)富裕、貨幣貧困”的老年人，通過精算模型設(shè)計(jì)跨周期及多層級(jí)的以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)需求及降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。可以以條款形式規(guī)定，根據(jù)當(dāng)年的市場(chǎng)行情，對(duì)抵押房屋價(jià)值進(jìn)行重新估值及養(yǎng)老年金的發(fā)放。銀保監(jiān)會(huì)可聯(lián)合司法部門、民政部門、稅務(wù)總局等相關(guān)部門共同建立支持業(yè)務(wù)發(fā)展的制度，對(duì)公證、抵押、繼承、交易稅費(fèi)等事宜的流程進(jìn)行簡化，減免業(yè)務(wù)費(fèi)用。可以由銀保監(jiān)會(huì)、保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)等部門牽頭，與有意愿參加該類業(yè)務(wù)的相關(guān)機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，對(duì)以房養(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)化的正面宣傳，特別是政府應(yīng)當(dāng)利用其長期積累的公信力參與政策的宣傳推廣，逐漸改變市場(chǎng)對(duì)以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的認(rèn)知。——整理：葉芮稔
