發(fā)布時(shí)間：2014-06-12所屬分類(lèi)：經(jīng)濟(jì)論文瀏覽：1次
摘 要： 論文摘要：國(guó)外經(jīng)驗(yàn)表明，住房反向抵押貸款的發(fā)展，都離不開(kāi)政府的大力支持。包括市場(chǎng)培育、資金支持、風(fēng)險(xiǎn)保障、監(jiān)督審查等。住房反向抵押貸款發(fā)展過(guò)程中還會(huì)面臨利率波動(dòng)、壽命風(fēng)險(xiǎn)及房?jī)r(jià)波動(dòng)等的可能性。同時(shí)，參與其中的借款人多為老年人，貸款機(jī)構(gòu)多為
論文摘要：國(guó)外經(jīng)驗(yàn)表明，住房反向抵押貸款的發(fā)展，都離不開(kāi)政府的大力支持。包括市場(chǎng)培育、資金支持、風(fēng)險(xiǎn)保障、監(jiān)督審查等。住房反向抵押貸款發(fā)展過(guò)程中還會(huì)面臨利率波動(dòng)、壽命風(fēng)險(xiǎn)及房?jī)r(jià)波動(dòng)等的可能性。同時(shí)，參與其中的借款人多為老年人，貸款機(jī)構(gòu)多為銀行和保險(xiǎn)公司，要求風(fēng)險(xiǎn)控制能力高。
一、引言
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，國(guó)民健康狀況及醫(yī)療水平的提升，人均預(yù)期壽命已達(dá)到75歲。全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室指出目前我國(guó)已進(jìn)入老齡社會(huì)，并處于快速老齡化階段。據(jù)預(yù)測(cè)，至2013年年末，我國(guó)60歲以上的老年人將突破兩個(gè)億，占總?cè)丝跀?shù)量的1/5;到2050年我國(guó)60歲及以上的老年人口數(shù)量將達(dá)到4.3億，占總?cè)丝跀?shù)量的1/4。另外，社會(huì)環(huán)境發(fā)生變化，“四二一”家庭的增加使得傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老困難重重。目前，我國(guó)養(yǎng)老保障體系是以國(guó)家養(yǎng)老保險(xiǎn)為基礎(chǔ)、企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)和個(gè)人儲(chǔ)蓄養(yǎng)老保險(xiǎn)為補(bǔ)充，但鑒于我國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題的緊迫性及我國(guó)養(yǎng)老保障體系中的一系列問(wèn)題，為了更好的解決養(yǎng)老問(wèn)題，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》中提出，“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。
發(fā)達(dá)國(guó)家比我國(guó)較早進(jìn)入老齡化社會(huì)，社會(huì)服務(wù)保障體系相對(duì)完善，金融保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，相關(guān)養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn)豐富�？v觀世界各國(guó)的反向抵押貸款業(yè)務(wù)，美國(guó)的相關(guān)業(yè)務(wù)開(kāi)展相對(duì)深入、制度相對(duì)完善、影響相對(duì)廣泛，其制度模式、政策法規(guī)等對(duì)我國(guó)以房養(yǎng)老具有較好的借鑒意義。因此，本文主要分析美國(guó)的運(yùn)行模式，同時(shí)因亞洲文化的特殊性，還分析了新加坡和日本的運(yùn)行模式。借鑒別國(guó)經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)我國(guó)實(shí)際現(xiàn)狀發(fā)展適合國(guó)民的金融養(yǎng)老產(chǎn)品，對(duì)緩解我國(guó)養(yǎng)老壓力，提高老年人晚年生活質(zhì)量意義重大。
二、“以房養(yǎng)老”的概述
“以房養(yǎng)老”概念有廣義、狹義之分，在此主要討論其狹義概念，即“住房反向抵押貸款”(Housing Reverse Mortgage)。傳統(tǒng)的“住房抵押貸款”又稱(chēng)按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購(gòu)房款項(xiàng)，購(gòu)房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還款付息，而在未還清本息之前，購(gòu)房者不能擁有全部房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。而“反向”即指銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)同意借款人以擁有的獨(dú)立房產(chǎn)為抵押，其獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu)受委托對(duì)借款人進(jìn)行綜合評(píng)估，評(píng)估內(nèi)容包括借款人年齡、預(yù)期壽命、房產(chǎn)未來(lái)估值及折損等。金融機(jī)構(gòu)按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去房屋折損及未來(lái)貸款利息及各項(xiàng)咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)用后，將房屋剩余價(jià)值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，即定期或一次性從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)取一定數(shù)額的現(xiàn)金，以滿足“住房富有、現(xiàn)金貧窮”的老年人日常生活及醫(yī)療保障的需求。借款人去世或永久性搬離房屋時(shí)，貸款的金融機(jī)構(gòu)才有權(quán)處置該房產(chǎn)，將房屋進(jìn)行出租、銷(xiāo)售或拍賣(mài)，從而獲得貸款補(bǔ)償。但貸款人或其繼承人還清貸款及貸款利息時(shí)，可重新獲得房屋的所有權(quán)。
“住房反向抵押貸款”主要面向退休后儲(chǔ)蓄減少、退休金和基本養(yǎng)老金較少，而子女沒(méi)有贍養(yǎng)能力或沒(méi)有子女的不足以保持退休前的生活水平及醫(yī)療衛(wèi)生保障的老年人。這種狀況下，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)住房的老年人可以通過(guò)住房反向抵押貸款方式將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，以保障老年生活水平。
三、“以房養(yǎng)老”的國(guó)際模式
(一)“以房養(yǎng)老”的美國(guó)模式
目前，美國(guó)是住房反向抵押貸款發(fā)展最成熟、最完善的國(guó)家。美國(guó)住房反向抵押貸款于20世紀(jì)60年代萌芽，至20世紀(jì)80年代初期，對(duì)住房反向抵押貸款大都停留在理論研究，且業(yè)務(wù)數(shù)量甚少。真正意義上的發(fā)展是1987年聯(lián)邦政府頒布《1987年國(guó)家住房法案》，明確闡述了聯(lián)邦政府對(duì)于住房反向抵押貸款的政策。1989年美國(guó)聯(lián)邦住房管理局(FHA)推出住房?jī)r(jià)值可轉(zhuǎn)換抵押貸款(Home Equity Converse Mortgage， HECM)，同時(shí)美國(guó)住房按揭貸款聯(lián)合會(huì)(房利美 Fannie Mae)將資本證券化引入住房反抵押貸款的資本運(yùn)作，加強(qiáng)了住房反向抵押貸款的流動(dòng)性。2000年以后，由于國(guó)會(huì)和政府的支持及消費(fèi)者的認(rèn)同，美國(guó)住房反向抵押貸款迅速發(fā)展。目前，美國(guó)有125家金融機(jī)構(gòu)提供住房反向抵押貸款，每年簽訂貸款合約13000～18000筆[1]�，F(xiàn)階段，美國(guó)已形成了三類(lèi)產(chǎn)品為主體的反向住房抵押貸款市場(chǎng)：美國(guó)聯(lián)邦抵押聯(lián)合會(huì)推行的房屋價(jià)值轉(zhuǎn)化抵押貸款(Home Equity Conversion Mortgage，簡(jiǎn)稱(chēng)HECM)、房利美公司推出的房屋保管者(Home Keeper)和私營(yíng)機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)自由老年人融資公司推出的財(cái)務(wù)自由計(jì)劃(Financial Freedom Plan)。
目前，HECM是美國(guó)反向抵押貸款市場(chǎng)中規(guī)模最大、最重要的貸款品種。在美國(guó)各州都能獲得，約占美國(guó)住房反向抵押貸款市場(chǎng)的95%，因此本文主要就HECM的各項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行解釋說(shuō)明。
1.申請(qǐng)者條件要求
住房反向抵押貸款提供的對(duì)象是62歲及以上的、擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，且要求該抵押房屋為老年人的主要居住地。申請(qǐng)者要向相關(guān)機(jī)構(gòu)提出貸款申請(qǐng)并簽署協(xié)議。
申請(qǐng)者在申請(qǐng)貸款之前要向相關(guān)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)，并出示證明。咨詢(xún)的目的是為了確保借款人充分了解住房反向抵押貸款的益處和弊端、除住房反向抵押貸款外的其他可能選擇，以及住房反向抵押貸款將對(duì)他們生活及財(cái)務(wù)狀況有何影響[2]。咨詢(xún)機(jī)構(gòu)必須是經(jīng)美國(guó)住房和城市發(fā)展部(the Department of Housing and Urban Development，簡(jiǎn)稱(chēng)HUD)批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)要與反向抵押貸款的提供者保持獨(dú)立關(guān)系，并確保信息的真實(shí)性。咨詢(xún)機(jī)構(gòu)多為專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)公司或老年機(jī)構(gòu)，以保證潛在申請(qǐng)者得到準(zhǔn)確的信息。
2.貸款額度及貸款發(fā)放、償還方式
貸款的額度主要受借款人的年齡、當(dāng)時(shí)市場(chǎng)利率的影響及房屋評(píng)估價(jià)值的限制。貸款額度要低于房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值或者房屋的出售價(jià)格。房屋價(jià)值越大，可貸金額越多。但貸款額度有所限制，最高額度為$417000，貸款最高額度因所在地不同而額度不同。
貸款的發(fā)放及償還也較為靈活。一次性全部領(lǐng)取、一段時(shí)間內(nèi)分期分段領(lǐng)取或者取得一個(gè)信用額度，都是可以選擇的領(lǐng)取方式。在信用額度內(nèi)，貸款人可以按需提取。所貸款項(xiàng)可以按借款者的意愿，選擇將來(lái)某一時(shí)期償還，也可以選擇借款者死亡或者永久性遷出后償還[3]。房屋出售后扣除貸款本利之后的剩余價(jià)值返回給貸款人或其繼承者。在貸款協(xié)議到期時(shí)，房屋將被放貸機(jī)構(gòu)出售，房屋出售后扣除貸款本利和后的剩余價(jià)值返回給貸款人或其繼承者，若房屋出售所得金額不足償還貸款的，放貸機(jī)構(gòu)對(duì)貸款人及其繼承人也無(wú)追索權(quán)。
借款機(jī)構(gòu)的相關(guān)要求
房屋價(jià)值轉(zhuǎn)化抵押貸款(HECM)是由政府主導(dǎo)，貸款機(jī)構(gòu)為聯(lián)邦住房管理局(FHA)授權(quán)的銀行、抵押貸款公司和其他私營(yíng)金融機(jī)構(gòu)[4]。當(dāng)資產(chǎn)出售時(shí)，貸款額度超出凈資產(chǎn)的話，聯(lián)邦住房管理局(FHA)承保的保險(xiǎn)可以保障貸款機(jī)構(gòu)避免損失。
對(duì)房屋價(jià)值可轉(zhuǎn)換抵押貸款(HECM)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，利率由政府規(guī)定，但貸款機(jī)構(gòu)可以根據(jù)各自情況調(diào)整利率水平：利率根據(jù)一年期短期國(guó)庫(kù)債券利率調(diào)整;年度調(diào)整利率最高上浮2%，總共不得超過(guò)5%;月度調(diào)整利率總共上浮不得超過(guò)10%。
4.申請(qǐng)涉及的費(fèi)用
(1)貸款申請(qǐng)費(fèi)。即用于借款人準(zhǔn)備借款合同及貸款程序中的費(fèi)用。該貸款申請(qǐng)費(fèi)的多少依據(jù)申請(qǐng)者的房屋評(píng)估價(jià)值如果房屋評(píng)估價(jià)值低于12.5萬(wàn)美元，則貸款人只需交付$2500的申請(qǐng)費(fèi);如果房屋評(píng)估價(jià)值超過(guò)100萬(wàn)美元，則該費(fèi)用計(jì)算公式為20萬(wàn)美元的2%加上超出20萬(wàn)美元之后的剩余房屋價(jià)值的1%，但該費(fèi)用最多不超過(guò)6000美元。例如，一個(gè)房屋價(jià)值為25萬(wàn)美元，則貸款申請(qǐng)費(fèi)用為$4500(2%*$200000+1%*$50000=$4500)[5]。實(shí)際中，不同貸款機(jī)構(gòu)的收取的實(shí)際費(fèi)用不同。
(2)貸款保險(xiǎn)費(fèi)。申請(qǐng)者申請(qǐng)反向抵押貸款時(shí)必須購(gòu)買(mǎi)聯(lián)邦政府的保險(xiǎn)。HECM保險(xiǎn)保證貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)后借款人仍繼續(xù)收到貸款;或貸款到期，貸款數(shù)額超出住房?jī)r(jià)值、房屋貶值，出售住房得到的資金不能彌補(bǔ)全部貸款，則聯(lián)邦保險(xiǎn)可確保貸款人能全額收回貸款。貸款保險(xiǎn)費(fèi)按房屋評(píng)估價(jià)值的2%收取，最高不能超過(guò)HUD規(guī)定的房屋價(jià)值的2%，之后每年的年保險(xiǎn)費(fèi)為貸款額的50個(gè)基點(diǎn)。另外，HECM最新規(guī)定，允許消費(fèi)者一次性付清保險(xiǎn)費(fèi)，以保證他們將來(lái)足額拿到貸款。
(3)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查費(fèi)用及產(chǎn)權(quán)保證保險(xiǎn)費(fèi)。不同的州域和貸款機(jī)構(gòu)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同。
(4)房屋評(píng)估費(fèi)用。申請(qǐng)反向抵押貸款前要申請(qǐng)房屋評(píng)估。房屋評(píng)估費(fèi)用受房屋評(píng)估價(jià)值和房屋所在州域不同而變動(dòng)。該費(fèi)用由房屋所有者在反向抵押貸款申請(qǐng)前用現(xiàn)金支付，且該費(fèi)用不能用所貸款支付。
(5)服務(wù)費(fèi)。服務(wù)費(fèi)用由貸款機(jī)構(gòu)向申請(qǐng)者收取，服務(wù)內(nèi)容不僅包括初期借款服務(wù)，還包括之后發(fā)送賬目清單及合同執(zhí)行的一系列服務(wù)。費(fèi)用大概為每月30～60美元不等。該費(fèi)用每月提前從貸款金額中扣除。每年的借款手續(xù)費(fèi)也提前從貸款金額中扣除。
簽訂反向抵押貸款合同后，房屋所有者仍要求繳納房產(chǎn)稅、房屋責(zé)任保險(xiǎn)，直至房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移到貸款機(jī)構(gòu)。
5.風(fēng)險(xiǎn)分析
(1)借貸人的風(fēng)險(xiǎn)。首先，住房反向抵押貸款需要高額咨詢(xún)成本和手續(xù)費(fèi)用，交易成本比較高，通常占到住房?jī)r(jià)值的1%～2%。對(duì)于房屋價(jià)值較低的申請(qǐng)者，是一筆較大的支出。住房反向抵押貸款協(xié)議簽訂后，借款人還可以居住在自有房屋內(nèi)，所以，從美國(guó)來(lái)看，聯(lián)邦住房管理局(FHA)規(guī)定的可貸金額不少于住房評(píng)估價(jià)值的40%，不超過(guò)住房評(píng)估價(jià)值的60%。其次，當(dāng)借款人不能持續(xù)繳納財(cái)產(chǎn)稅、保險(xiǎn)和房屋修理費(fèi)用時(shí)，則抵押貸款合同失效，貸款金額及利息需全部?jī)斶�。另外，對(duì)于和配偶一起借款的老年人來(lái)說(shuō)，當(dāng)其中一方老人去世或永久性搬離(即需要醫(yī)療救助)時(shí)，對(duì)于另一方，若不全部?jī)斶�貸款則無(wú)權(quán)繼續(xù)居住在該房屋中，即喪失抵押品贖回權(quán)，這對(duì)于其中另一方將來(lái)的生活造成了影響。
(2)貸款者的風(fēng)險(xiǎn)分析。一方面，對(duì)于住房反向抵押貸款的放貸人來(lái)說(shuō)，所有欠債都依賴(lài)于未來(lái)住房銷(xiāo)售時(shí)的收入，對(duì)借款人住房以外的財(cái)富或收入沒(méi)有追索權(quán)。因此，房屋價(jià)值的波動(dòng)是影響貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。另一方面，由于信息不對(duì)稱(chēng)，借款人對(duì)自己的身體狀況認(rèn)知相對(duì)貸款人有優(yōu)勢(shì)，當(dāng)借款人的壽命大于預(yù)期壽命時(shí)，導(dǎo)致貸款數(shù)額高于房屋價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。
(二)“以房養(yǎng)老”的新加坡模式
新加坡實(shí)行“以房養(yǎng)老”模式已超過(guò)了10年，亞洲文化的特殊性使新加坡的“以房養(yǎng)老”模式有較強(qiáng)的借鑒性。本文主要介紹新加坡的住房反向抵押貸款的模式。
新加坡的住房反向抵押貸款是于1997年由職總英康保險(xiǎn)合作社率先推出的，60歲以上擁有私人住房且產(chǎn)權(quán)在70年以上、并且是公司的壽險(xiǎn)保戶的老年人可以申請(qǐng)將房子抵押給職總英康保險(xiǎn)合作社，由其一次性或分期支付養(yǎng)老金。老年人在去世前可以居住在抵押的住房?jī)?nèi)，保險(xiǎn)公司在老人去世后處理房屋產(chǎn)權(quán)，若有房屋價(jià)值高于貸款金額及其利息，則其繼承人有權(quán)獲取剩余資金。但此產(chǎn)品僅限于私人建造的商品房且該產(chǎn)品的設(shè)計(jì)是有追索權(quán)，一旦貸款本利和超過(guò)房屋價(jià)值，屋主或其繼承人就必須負(fù)擔(dān)超過(guò)部分的歸還。這使得房屋所有者擔(dān)心由于長(zhǎng)壽問(wèn)題導(dǎo)致本利和超過(guò)貸款而被迫出售房屋[6]。
新加坡政府組屋全稱(chēng)為組合房屋，其主要提供給中低收入者、由建屋發(fā)展局統(tǒng)一建造和管理。2006年3月，新加坡八成居民人口的政府組屋也可以申請(qǐng)住房反向抵押貸款。擁有政府組屋的70～90歲的老年人，將房屋抵押給職總英康保險(xiǎn)合作社，保險(xiǎn)合作社負(fù)責(zé)發(fā)放生活費(fèi)，直至貸款期滿或屋主去世。貸款機(jī)構(gòu)獲得房屋所有權(quán)后，賣(mài)掉房屋，以收回貸款，或申請(qǐng)者的家人、繼承人還錢(qián)貸款收回房子。
(三)“以房養(yǎng)老”的日本模式
東京都的武藏野市于1981年將“以房養(yǎng)老”模式引入日本，現(xiàn)階段實(shí)行的“住房反向抵押貸款”有地方政府的福利部門(mén)為主體的政府“以房養(yǎng)老”模式，也有通過(guò)銀行等民間金融機(jī)構(gòu)參與機(jī)構(gòu)的“以房養(yǎng)老”的模式。
1.政府參與型
就政府福利部門(mén)推行的模式來(lái)說(shuō)，各地具體實(shí)施模式不同，但總體上，申請(qǐng)門(mén)檻較高。以東京為例，要求申請(qǐng)人擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的65歲以上的老年人，且不能與子女同住;要求建筑為獨(dú)門(mén)獨(dú)戶且土地價(jià)值在1500萬(wàn)日元以上。低于當(dāng)?shù)氐褪杖霕?biāo)準(zhǔn)的家庭無(wú)資格申請(qǐng)，且已享受“低保”的家庭不能申請(qǐng)，集體住宅不能申請(qǐng)。
每個(gè)月的融資上限是30萬(wàn)日元(可以支持老年人夫婦兩人的生活)，但總額度不能超過(guò)抵押房屋土地價(jià)值的70%。貸款額度到達(dá)總額度上限，則貸款期滿。每三個(gè)月發(fā)放一次生活費(fèi)，貸款利率比較低，約為年利率3%。貸款的償還期限是申請(qǐng)人去世后三個(gè)月內(nèi)，由擔(dān)保人負(fù)責(zé)一次性?xún)斶�[7]。
2.民間機(jī)構(gòu)參與型
參與“以房養(yǎng)老”的民營(yíng)機(jī)構(gòu)大多為銀行、信托公司、信托銀行及房地產(chǎn)公司。而結(jié)合信托業(yè)務(wù)開(kāi)展“以房養(yǎng)老”是日本的典型特點(diǎn)。1981年在武藏野市試點(diǎn)推廣時(shí)，信托業(yè)務(wù)就有所涉及。日本將結(jié)合信托業(yè)務(wù)的住房反向抵押貸款稱(chēng)作“資產(chǎn)活用型銀行貸款”或“信托反向抵押”。民營(yíng)機(jī)構(gòu)參與的方式主要采用借貸人將[第一論文網(wǎng)專(zhuān)業(yè)提供論文和論文服務(wù)，歡迎您的光臨lunwEN.1kejiAN.com]房屋抵押，向經(jīng)辦機(jī)構(gòu)貸款。為進(jìn)一步發(fā)展信托業(yè)務(wù)，日本已經(jīng)嘗試提出新信托反向抵押的框架——信托銀行通過(guò)借款人的抵押房產(chǎn)生成金融資產(chǎn)年金，貸款人將為借款人提供醫(yī)療看護(hù)資金，同時(shí)將金融資產(chǎn)年金證券化，向流通市場(chǎng)上的投資人推出證券化產(chǎn)品[8]。該信托業(yè)務(wù)可以使多數(shù)信托機(jī)構(gòu)持有的居住用不動(dòng)產(chǎn)結(jié)合，形成更大的資產(chǎn)資源。
四、國(guó)外“以房養(yǎng)老”經(jīng)驗(yàn)的啟示
(一)完善法律法規(guī)
各國(guó)住房反向抵押貸款的發(fā)展，都是在政府制定了相關(guān)法律法規(guī)，保障機(jī)構(gòu)及申請(qǐng)者的權(quán)益的基礎(chǔ)上而發(fā)展起來(lái)的。住房反向抵押貸款涉及產(chǎn)權(quán)、土地70年使用權(quán)限、金融保險(xiǎn)及市場(chǎng)監(jiān)管等問(wèn)題，這些需要政府完善相關(guān)法律法規(guī)，明確市場(chǎng)參與主體，規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作環(huán)境，增加市場(chǎng)透明度，增強(qiáng)借款方的市場(chǎng)信心。
(二)政府支持
國(guó)外經(jīng)驗(yàn)表明，住房反向抵押貸款的發(fā)展，都離不開(kāi)政府的大力支持。包括市場(chǎng)培育、資金支持、風(fēng)險(xiǎn)保障、監(jiān)督審查等。住房反向抵押貸款發(fā)展過(guò)程中還會(huì)面臨利率波動(dòng)、壽命風(fēng)險(xiǎn)及房?jī)r(jià)波動(dòng)等的可能性。同時(shí)，參與其中的借款人多為老年人，貸款機(jī)構(gòu)多為銀行和保險(xiǎn)公司，要求風(fēng)險(xiǎn)控制能力高。因此，沒(méi)有政府的支持培育，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)及貸款人將會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，不利于我國(guó)住房反向抵押貸款的發(fā)展。
(三)加大思想宣傳
受中國(guó)傳統(tǒng)文化影響，我國(guó)國(guó)民對(duì)“以房養(yǎng)老”模式的接受度較低，住房反向抵押貸款的順利推行需要國(guó)民對(duì)住房反向抵押貸款的了解及認(rèn)可。雖大部分機(jī)構(gòu)民眾對(duì)住房反向抵押貸款有了初步認(rèn)識(shí)，但了解程度不夠深入，要加大對(duì)其宣傳力度，使各層級(jí)政府、社會(huì)、相關(guān)機(jī)構(gòu)及國(guó)民真正了解其發(fā)展模式及利弊。
(四)相關(guān)機(jī)構(gòu)合作配合
住房反向抵押貸款是新型的金融產(chǎn)品，結(jié)構(gòu)復(fù)雜。國(guó)外成功運(yùn)行的經(jīng)驗(yàn)表明，各相關(guān)機(jī)構(gòu)積極合作，政府擔(dān)保，利用金融市場(chǎng)及金融工具分散風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)保證機(jī)構(gòu)信息的獨(dú)立真實(shí)性，是國(guó)民信任該產(chǎn)品的重要方面。我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間短、市場(chǎng)功能尚不完善、投資渠道少、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力弱;同時(shí)住房反向抵押貸款對(duì)貸款機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，貸款年限長(zhǎng)、未來(lái)不確定性因素較多，風(fēng)險(xiǎn)比較大。因此，各相關(guān)機(jī)構(gòu)積極合作，保證信息的獨(dú)立真實(shí)性，將進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)住房反向抵押貸款的發(fā)展。
