發(fā)布時(shí)間：2020-08-17所屬分類：工程師職稱論文瀏覽：1次
摘 要： 摘要：在改革開(kāi)放大潮中崛起的房地產(chǎn)業(yè)，隨著一系列限購(gòu)、限貸、限價(jià)等樓市調(diào)控措施的頒布，房住不炒是當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控的首要目標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，成本管控為企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的一個(gè)重要舉措，尤其對(duì)于型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
摘要：在改革開(kāi)放大潮中崛起的房地產(chǎn)業(yè)，隨著一系列“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”等樓市調(diào)控措施的頒布，“房住不炒”是當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控的首要目標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，成本管控為企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的一個(gè)重要舉措，尤其對(duì)于型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本管控尤為關(guān)鍵。通過(guò)對(duì)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)中存在的成本管控問(wèn)題進(jìn)行分析，并據(jù)此提出解決問(wèn)題措施，為提高型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利水平以及可持續(xù)發(fā)展提供參考和借鑒。
關(guān)鍵詞：型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);項(xiàng)目建設(shè);成本管控
引言
眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)、涉及面廣，在整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中，開(kāi)發(fā)成本的核算與管控占居主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本主要包括六大項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。成本核算和管控始終貫穿企業(yè)管理的全過(guò)程，控制好房地產(chǎn)企業(yè)的成本，才能實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)才能良性發(fā)展，擴(kuò)大企業(yè)的生存空間，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
1全面掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，主要通過(guò)購(gòu)置土地、建設(shè)房屋并銷售來(lái)獲得利益。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)包含住宅、廠房、辦公場(chǎng)所等多種房屋構(gòu)建，為社會(huì)生產(chǎn)提供基礎(chǔ)保障。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，主要包含以下特點(diǎn)：地理位置固定性;開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng);受到法規(guī)政策約束與調(diào)控;風(fēng)險(xiǎn)較大[1]。而這些特點(diǎn)，增大了成本控制的難度。如：因房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的位置固定性，使得開(kāi)發(fā)商在選擇土地時(shí)，需要考慮多個(gè)方面的因素，若為了降低成本，選擇土地相對(duì)便宜的區(qū)域，則極可能影響房地產(chǎn)建成后的銷售工作，最終影響其效益。對(duì)此，全面掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，對(duì)全面成本的管理控制具有重要意義。
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目期間成本管理的重要意義
2.1促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)工作更好地開(kāi)展
房地產(chǎn)行業(yè)成本控制能夠?qū)Ξ?dāng)前社會(huì)的房屋價(jià)格進(jìn)行有效的調(diào)控，促進(jìn)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)工作更好地開(kāi)展。現(xiàn)階段，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系缺乏有效的平衡點(diǎn)，有些城市甚至出現(xiàn)了一房難求的現(xiàn)象。同時(shí)過(guò)高的房?jī)r(jià)增幅，也使得許多老百姓飽受其累。據(jù)相關(guān)專業(yè)人士統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)與50個(gè)部門有著緊密的關(guān)聯(lián)，同時(shí)也涉及到了2000余種相關(guān)產(chǎn)品應(yīng)用。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的力度，能夠有效地控制當(dāng)前房產(chǎn)價(jià)格虛高的現(xiàn)象，更能帶動(dòng)整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)的良性進(jìn)步，能夠促進(jìn)多行業(yè)、多地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)鍵因素。
2.2能夠提升整個(gè)項(xiàng)目管理的水準(zhǔn)
當(dāng)前我國(guó)一些開(kāi)發(fā)單位的整體管理水平與技術(shù)能力有待于加強(qiáng)，加強(qiáng)項(xiàng)目的成本管理，意味著相關(guān)的技術(shù)管理工作必須落到實(shí)處，才能使整個(gè)工程的建設(shè)成本得到更好的控制。而成本管理工作是貫穿于整個(gè)工程建設(shè)周期的工作，會(huì)對(duì)整個(gè)工程的技術(shù)應(yīng)用及品質(zhì)管理起到重要的推動(dòng)作用。
3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目成本管控的重要性
近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于樓市調(diào)控新政策下，政府為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，頒布了一系列政策。隨著信貸政策的收緊、各渠道融資成本上升、人力成本大幅增加、營(yíng)銷費(fèi)用也不斷增加，企業(yè)利潤(rùn)率面臨較大下行壓力，型房地產(chǎn)企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)將更趨白熱化，行業(yè)集中度或?qū)⑦M(jìn)一步提升，規(guī)模性競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。如何在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中做好全流程各階段的成本管控將變得更加重要。只有進(jìn)一步加強(qiáng)成本管控，提高企業(yè)盈利能力，增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力，才能立于不敗之地，實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。
4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)中成本管控存在的問(wèn)題
4.1成本核算對(duì)象不規(guī)范、口徑不一致
首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，一個(gè)項(xiàng)目可能分批、分棟開(kāi)發(fā)，甚至幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)，成本核算類型不明確，往往有些合同是根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目來(lái)簽定的，這樣導(dǎo)致成本分?jǐn)偛黄ヅ洌瑲w集口徑不統(tǒng)一。其次，一個(gè)項(xiàng)目有多種業(yè)態(tài)，如商業(yè)、寫(xiě)字樓、住宅、洋房、別墅不能準(zhǔn)確的歸集分配成本。再有土地成本的分?jǐn)倖?wèn)題，是按占地面積分?jǐn)傔�是按業(yè)態(tài)分?jǐn)偅瑳](méi)有一個(gè)統(tǒng)一的口徑和計(jì)算方法。為以后的單個(gè)項(xiàng)目的成本以及竣工銷售結(jié)轉(zhuǎn)成本以及企業(yè)所得稅、土地增值稅的稅務(wù)清算問(wèn)題帶來(lái)不必要的麻煩。
4.2招標(biāo)文件缺乏一定的規(guī)范性
房地產(chǎn)商會(huì)通過(guò)公開(kāi)進(jìn)行招標(biāo)的形式，對(duì)工程承建權(quán)利進(jìn)行公開(kāi)招選。但在進(jìn)行招標(biāo)工作開(kāi)展的過(guò)程中，招標(biāo)文件編寫(xiě)人員對(duì)于工程建設(shè)的設(shè)計(jì)方案與相關(guān)數(shù)據(jù)理解不夠，開(kāi)發(fā)商未對(duì)后續(xù)的工作加大監(jiān)管的力度，使得整個(gè)招標(biāo)文件數(shù)據(jù)錯(cuò)誤連連，不但會(huì)使得開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本造成一定的損失，同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生大量工期延誤的現(xiàn)象。
4.3缺乏項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的可行性研究
一些型房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管控意識(shí)淡薄，不重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本測(cè)算，或?yàn)榍罂焖偻剖鄱唐趦?nèi)回籠資金，缺乏項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前可行性研究或可行性研究?jī)H流于形式。在成本測(cè)算時(shí)直接使用類似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行成本預(yù)算，沒(méi)有考慮到每個(gè)項(xiàng)目實(shí)際情況不同，成本費(fèi)用構(gòu)成也不一致，造成后期成本大大增加，導(dǎo)致成本嚴(yán)重超支。
5 解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本管控問(wèn)題的措施
5.1加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的可行性研究
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要巨額資金投入，成本管控工作面臨著較高難度，管理壓力很大，因此型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的可行性研究。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織規(guī)劃設(shè)計(jì)部門、工程管理部門、成本管理部門、招標(biāo)采購(gòu)管理部門、營(yíng)銷部門、財(cái)務(wù)部門以及法律風(fēng)險(xiǎn)控制部門等專業(yè)人士或委托具有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性進(jìn)行充分論證，在整體風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本測(cè)算工作。
5.2成本核算統(tǒng)一口徑
成本核算中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)成本核算對(duì)象界定標(biāo)準(zhǔn)的建立和完善工作，促進(jìn)成本核算工作效率的提升。在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期應(yīng)做好調(diào)研工作，對(duì)擬開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)類型、建設(shè)周期、基礎(chǔ)配套設(shè)施等情況充分調(diào)查了解，將性質(zhì)、類型、開(kāi)發(fā)周期相同的建筑工程項(xiàng)目作為同一類成本核算對(duì)象，并以此來(lái)辦理工程規(guī)劃許可證，這樣有利于后期土地增值稅的結(jié)算。企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解工程項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，根據(jù)項(xiàng)目工程規(guī)劃合理確定和歸集成本對(duì)象，建立合同支付進(jìn)度臺(tái)賬，根據(jù)合同內(nèi)容將供應(yīng)商、合同金額、付款條件、發(fā)票開(kāi)具情況進(jìn)行登記。
5.3加強(qiáng)施工過(guò)程中的成本管控
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究、對(duì)設(shè)計(jì)、施工單位招投標(biāo)時(shí)加強(qiáng)成本管控，在項(xiàng)目施工過(guò)程中更需要加強(qiáng)成本管控。建筑材料是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品組成的最關(guān)鍵部分，材料質(zhì)量?jī)?yōu)劣直接決定著開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建筑質(zhì)量。不管是甲供材還是由施工方提供材料，都要合理選取質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的材料并做好使用前檢測(cè)工作，在降低材料成本同時(shí)，可以使建筑質(zhì)量得到保證。如果因質(zhì)量問(wèn)題，影響到房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)，引起客戶大量的索賠或退房就得不償失。很多型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了保證開(kāi)發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量，一般會(huì)選擇甲供材，施工方包工不包料。在這種情況下，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該要求采購(gòu)人員在含稅價(jià)確定時(shí)必須取得增值稅專用發(fā)票，抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，以降低采購(gòu)成本;同時(shí)，加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的材料收發(fā)管理工作，對(duì)工程所需材料進(jìn)行嚴(yán)格登記管理，最大限度地減少材料的耗用。
結(jié)語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展局勢(shì)漸漸趨于平緩，使得成本的核算與管控更加受到重視，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算較為復(fù)雜，只有在成本核算與管控中不斷的完善，才能提高成本核算效率與會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。——論文作者：蘇莉嵐
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