發(fā)布時間：2014-06-18所屬分類：建筑師職稱論文瀏覽：1次
摘 要： 論文摘要：此前,信托公司對信托到期無法兌現(xiàn)問題的解決途徑包括:延期兌付,借新還舊,第三方接盤,項目重組,出售抵押資產(chǎn)償還投資者以及自由基金接盤等,但是由于信托對到期收益條款的剛性規(guī)定,以及新發(fā)行信托難度加大等原因,所以上述措施在實施上困難重重。 本
論文摘要：此前,信托公司對信托到期無法兌現(xiàn)問題的解決途徑包括:延期兌付,借新還舊,第三方接盤,項目重組,出售抵押資產(chǎn)償還投資者以及自由基金接盤等,但是由于信托對到期收益條款的剛性規(guī)定,以及新發(fā)行信托難度加大等原因,所以上述措施在實施上困難重重。
本文選自《建筑學(xué)研究前沿》本刊常設(shè)欄目：建筑科學(xué)、科技建筑、專訪、工程技術(shù)、設(shè)計研究、建筑攝影、規(guī)劃設(shè)計、國外建筑、建學(xué)信息、工程管理、科技前沿、節(jié)能環(huán)保、水電科技、企業(yè)建設(shè)、理論探討等欄目。
引言
房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展的增長點,對我國經(jīng)濟平穩(wěn)健康增長起到重要的作用。在國家宏觀調(diào)控的大背景下,由于銀行貸款政策的不斷縮緊,拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道迫在眉睫。2008年12月3日,國務(wù)院常務(wù)會議確定了9條金融促進經(jīng)濟發(fā)展的政策措施,房地產(chǎn)信托投資基金作為創(chuàng)新融資方式的性質(zhì)被明確。在隨后的幾年時間里,房地產(chǎn)信托投資基金以其相對較高的回報率,獲得了投資者的追捧。然而,在信托業(yè)平穩(wěn)發(fā)展同時,對于房地產(chǎn)行業(yè)未來可能出現(xiàn)的風(fēng)險,市場必須保持高度警惕。一旦出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險,房地產(chǎn)信托公司將無法承載兌付高峰狀態(tài),從而對現(xiàn)金流量及基金單位持有人的分紅額構(gòu)成不利影響。而房地產(chǎn)信托投資基金價格的不穩(wěn)定性,也會最終影響到其收益性,造成投資者固定收益無法收回,致使國內(nèi)信托公司及房地產(chǎn)企業(yè)遭受巨大損失。鑒于此,本文將從兌付高峰分析入手,研究房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險產(chǎn)生原因及解決對策。
1 房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的現(xiàn)狀
信托業(yè)務(wù)和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)一起構(gòu)成現(xiàn)代金融四大支柱。從資金信托的角度出發(fā),房地產(chǎn)信托投資基金屬于房地產(chǎn)證券化的一種,是指信托公司通過制定信托投資計劃,與投資者(委托人)簽訂信托投資合同,通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金,然后進行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資。并委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和人員實施具體經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。與一般的信托合同、證券投資基金相比,房地產(chǎn)信托投資基金制度具有很大的優(yōu)勢,據(jù)《2012年中國信托業(yè)發(fā)展報告》數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)信托密集發(fā)行主要是在2010年及2011年上半年。2010年一季度末,房地產(chǎn)信托余額僅為2300多億元;2010年末增加到4300余億元;2011年6月末,繼續(xù)增加到6000多億元;到2012年6月末為6752億元,直至2012年底增加到6983億元。
房地產(chǎn)信托投資基金一直是信托行業(yè)資金使用的一個主要方向,一直以來房地產(chǎn)信托投資基金也是房地產(chǎn)企業(yè)除了銀行貸款融資之外一個很主要的資金來源。之前房地產(chǎn)信托歷年都呈現(xiàn)出一種快速增長的勢頭,這種勢頭一直保持到了2011年的年中,從2011年下半年開始,由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控,加上銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托投資基金加強了監(jiān)管,這個勢頭開始下滑,但由于投資市場中股市持續(xù)低迷,儲蓄利率也沒有提高跡象,房地產(chǎn)信托投資基金這種預(yù)計年收益最高的投資產(chǎn)品仍是最具有誘惑性的一種理財產(chǎn)品。在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控之下,許多資金鏈緊張的開發(fā)商都選擇了房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品以解燃眉之急。有人說房地產(chǎn)信托投資基金是房企的“救命稻草”,也有人說房地產(chǎn)信托投資基金僅起到“備胎”的作用,但無論如何,在宏觀調(diào)控的背景下,由于銀行貸款的減少,確實讓房地產(chǎn)信托投資基金“火”了一把。
2 房地產(chǎn)信托投資基金面臨的風(fēng)險
目前隨著我國銀行對房地產(chǎn)信貸的收緊,信托投資基金已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)重要的資金來源之一,但在信托投資基金行業(yè)迅猛發(fā)展的同時也出現(xiàn)了巨大隱患�，F(xiàn)今房地產(chǎn)信托投資基金年收益率普遍高于10%,為投資者帶來收益的同時,也為到期時需兌付的巨額本息埋下了伏筆,隱藏著潛在風(fēng)險。作為高資金需求、高投入的房地產(chǎn)行業(yè),先天具備著高風(fēng)險性。房地產(chǎn)信托投資基金作為一種金融產(chǎn)品,一方面受到宏觀經(jīng)濟調(diào)控、房地產(chǎn)項目本身、行業(yè)市場環(huán)境等諸多不確定因素帶來多重風(fēng)險的影響,另一方面又面臨著信托投資基金業(yè)務(wù)運行過程中的各種不確定性風(fēng)險。房地產(chǎn)信托投資基金主要存在以下幾種風(fēng)險。
2.1 提前清盤風(fēng)險
在真正的兌付高峰到來之前,2012年已經(jīng)有超過4個房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤,如2012年2月10日,天津信托2009年11月發(fā)行的正源投資——信達地產(chǎn)股票收益權(quán)投資及回購結(jié)合資金信托計劃提前宣告終止,這比原本的5月到期日提前了3個月。該項目于2010年9月開盤,開盤之初,月成交套數(shù)能達到100套,但從2011年2月開始后的12個月,月銷售套數(shù)基本都在個位數(shù),而該款信托產(chǎn)品發(fā)行之時正值房地產(chǎn)市場火爆之際。然而2011年2月開始,房產(chǎn)商銷售回款大幅下降,而房產(chǎn)信托兌付資金主要就來源于開發(fā)商銷售回款,一旦銷售持續(xù)下降,兌付風(fēng)險即呈現(xiàn),信達地產(chǎn)提前終止此款信托產(chǎn)品實屬無奈。以上事例層出不窮,盡管目前沒有信托產(chǎn)品爆出兌付失敗,但房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險暗流涌動,市場不乏房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤現(xiàn)象。據(jù)公開信息顯示,去年三季度以來,房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤數(shù)量就達15支,涉及中誠、中融、新華信托等多家大型信托公司。2012年全國共有50支信托提前清盤,房地產(chǎn)信托投資基金出現(xiàn)的大批提前清償能否使其在兌付高峰期平穩(wěn)度過,引起了社會輿論的集中關(guān)注。
2.2 企業(yè)不能集中兌付風(fēng)險
經(jīng)過過去兩年的爆發(fā)式增長后,房地產(chǎn)信托投資基金迎來了集中兌付期,兌付問題成為市場關(guān)注的焦點。2013年房地產(chǎn)信托投資基金到期規(guī)模達到1758億元,迎來首個兌付小高潮,其中季度高峰出現(xiàn)在3季度,為716億元,單月高峰出現(xiàn)在7月份,到期總額達到504億元,兌付壓力仍將持續(xù)。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截止到2011年底,我國信托資產(chǎn)總規(guī)模達到4.8萬億元,同比增長58%,其中投向房地產(chǎn)市場的資金達到6882億元,占比14.83%,2011年全年房地產(chǎn)信托投資基金新增規(guī)模就達到3704億元。據(jù)國泰君安的報告顯示,2012年房地產(chǎn)信托投資基金總到期規(guī)模約為1758億元,2013年成為信托兌付高峰年,隨著兌付高峰期的到來,受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策與經(jīng)濟周期的影響以及信托公司自身發(fā)展不合理、監(jiān)管措施具有滯后性等因素的影響,兌付風(fēng)險嚴峻。
2.3 到期不能兌付約定收益風(fēng)險
近期一款名為國開城市發(fā)展基金的信托產(chǎn)品年化收益率達到37%引發(fā)多方關(guān)注,此款產(chǎn)品由國開金融、昆侖信托和中海信托三家金融機構(gòu)聯(lián)合發(fā)行,總規(guī)模為500億元,一期資金為101億元,根據(jù)該基金的背景資料,信托投資人的年化收益率高達20%到37%,上不封頂,其主要贏利點是分享土地增值收益,進行土地一級開發(fā),該基金的資產(chǎn)包括西安、成都、紹興等二三線城市未開發(fā)土地,但是由于房地產(chǎn)市場受政策影響巨大,土地價格有著極大的不確定性,進而將影響該信托的收益水平。土地收益是否能夠支持37%的融資成本是有浮動性的,因此其能否順利兌付也成為關(guān)注焦點。由于信托公司沒有公開披露平臺,各家公司產(chǎn)品披露情況差異巨大,因此,在高收益的背后,整個房產(chǎn)信托業(yè)將面臨集中到期兌付的壓力,是否能如期兌付約定收益,使房地產(chǎn)行業(yè)在收益構(gòu)成方面,協(xié)調(diào)保持資產(chǎn)組合中各資產(chǎn)的收益有利于現(xiàn)金流的穩(wěn)定,是房地產(chǎn)行業(yè)需不斷警示自身發(fā)展的動力。
3 房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險產(chǎn)生的根源
房地產(chǎn)信托融資發(fā)展初期只是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)采用的融資方式,但目前大型房地產(chǎn)企業(yè)也都采用信托投資基金融資方式。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場限購、限價和信貸緊縮,房地產(chǎn)信托投資基金成為不少開發(fā)商在遭遇銀行放貸緊縮后的“救命稻草”和“備用金”來源,如此大的信托融資規(guī)模導(dǎo)致了未來諸多兌付風(fēng)險的產(chǎn)生。
3.1 兌付高峰引來提前清盤風(fēng)險
2012年出現(xiàn)的50支信托提前清償,主要原因有三:第一,房地產(chǎn)公司找到了新的融資。鑒于房地產(chǎn)信托融資成本高,房地產(chǎn)公司就以新融到的錢把原來的房地產(chǎn)融資項目提前還款,資質(zhì)好的地產(chǎn)集團,基本上利率都在15%-18%左右,高于銀行同業(yè)利率10%左右,有的地產(chǎn)商借了信托的資金,拿到地后四證齊全,即可到銀行申請開發(fā)房地產(chǎn)貸款,貸款成功就會使房地產(chǎn)商后期的融資成本大幅下降,因此房地產(chǎn)商拿到這筆錢之前,會想辦法先把信托這部分余款補足,信托項目就會提前終止。第二,提前償還閑置資金。一些房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場比較低迷的狀況下,不愿意開發(fā)項目,造成提前償還。第三,信托公司嚴加監(jiān)管,及時控制清盤。一些信托的確預(yù)期會出現(xiàn)風(fēng)險,在房地產(chǎn)信托投資基金里面,信托公司對房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險控制是非常嚴密的,信托公司針對每一筆信托項目,都會采取大股權(quán)項目,指派項目監(jiān)理及財務(wù)總監(jiān)控制現(xiàn)金流,公司每一筆資金流動都受到監(jiān)管。當(dāng)出現(xiàn)融資風(fēng)險時,會造成提前還款,這也從反方向體現(xiàn)出信托公司對房地產(chǎn)信托投資基金的控制能力。
3.2 到期日集中導(dǎo)致企業(yè)不能集中兌付風(fēng)險
目前房地產(chǎn)信托投資基金融資規(guī)模巨大,到期日又相對集中,陸續(xù)出現(xiàn)地產(chǎn)信托到期難支付的案例:如華奧國際信托的一個地產(chǎn)項目在2013年5月底出現(xiàn)的兌付危機、天津星耀投資有限公司和昆山洪峰房地產(chǎn)有限公司的還款情況都是欠息等。鑒于此,大量集中兌付風(fēng)險的產(chǎn)生原因有兩方面:首先是大型房地產(chǎn)公司信托投資基金規(guī)模增大。數(shù)據(jù)顯示2012年全年,根據(jù)單家公司房地產(chǎn)信托規(guī)模排行,發(fā)現(xiàn)排在前列的都是大型房地產(chǎn)公司,諸如萬科、綠城、保利和恒大都分別融了三四十億元,融資規(guī)模遠大于中小房地產(chǎn)企業(yè)。
2012年9月初,萬科以51億元的購地金額領(lǐng)跑土地市場,粗略計算,其2012年前8個月,累計購地金額已達135億元,巨額的購地金背后是強大的信托支持。信托規(guī)模巨大極易帶來到期集中兌付壓力。企業(yè)短期債務(wù)壓力也帶來兌付隱患。以綠城為例,2012年綠城面臨超過200億元的短期債務(wù)壓力,其中包括45億元左右的信托貸款。2013年6月,綠城先是賣掉了綠城中國24.6%的股權(quán)給九龍倉,融資51億港元,而后又轉(zhuǎn)讓了9個項目給融創(chuàng)中國,套現(xiàn)33.7億元。如此騰挪轉(zhuǎn)移,皆被指出與信托到期有關(guān)。大型房地產(chǎn)公司大量信托產(chǎn)品集中到期,必將給壓力下的信托行業(yè)帶來不可預(yù)期的兌付風(fēng)險。
3.3 市場規(guī)模激增導(dǎo)致預(yù)期收益無法收回風(fēng)險
在追捧這種具有高收益率的投資產(chǎn)品時,切記要注意其風(fēng)險,主要原因有兩方面:首先,預(yù)計年化收益率過高導(dǎo)致到期兌付收益無法實現(xiàn)。就2011年全年來講,在市場上共運行著138款信托產(chǎn)品,其中預(yù)計年化收益率高達12.5%的有兩支,分別為中信信托的聚信匯金地產(chǎn)基金3號信托和吉林置業(yè)的陽光國際購物中心建設(shè)集合資金信托計劃。業(yè)內(nèi)人士分析,如此高的預(yù)計年化收益率,主要是因為央行,特別是國務(wù)院對房地產(chǎn)進行調(diào)控后,開發(fā)商想從商業(yè)銀行正常貸款會受到限制,通過信托方式來融資實屬必然之選。其次,多款產(chǎn)品投資同一項目導(dǎo)致兌付收益減低。在眾多的房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品中,投資風(fēng)險大小在于所投項目優(yōu)劣,在國家加大對房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管的背景下,這種現(xiàn)象的產(chǎn)生有了一定的必然性,因為信托有約定性,信托產(chǎn)品有人數(shù)限制及資金限制,所以一個信托能夠融資的量是有限的,而房地產(chǎn)開發(fā)商需要的資金量卻比較大,必須分散給幾個信托去做,產(chǎn)品所募資金除用于具體項目外,還用于銀行存款,同業(yè)拆借,短期貸款等資金市場運作,以獲取投資收益。房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的一款多用,作為閑置資金,投資于銀行間市場,在資金盤活角度上來講沒有太大風(fēng)險,但如果投資于其他實業(yè),如制造業(yè)、股票等風(fēng)險比較高的市場上,開發(fā)商資信情況較差或者開發(fā)的項目銷售不出去,資金沒辦法預(yù)期回籠就會造成極大風(fēng)險。
4 防范房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險的對策
針對上述問題,只有政府、銀監(jiān)會、房地產(chǎn)商及信托公司多方做出努力,采取切實可行的措施,才能有效防范信托投資基金風(fēng)險。
4.1 協(xié)調(diào)平衡政府監(jiān)管力度
房地產(chǎn)信托投資基金是需要政府嚴加管理的一個重要方面,需加強監(jiān)管。在兌付高峰期,房地產(chǎn)商面對的主要是資金鏈問題,并不是虧損問題,所以房地產(chǎn)商在兌付困難情況下就會采取降價賣樓等措施。因為有些民間的集資以房地產(chǎn)信托的方法去籌集資金,它是用高利息去吸引投資者進行投資的,但在投資項目不明確時就進行籌資,把資金投給房地產(chǎn)開發(fā)商,這必然存在投資風(fēng)險,例如信托業(yè)發(fā)展良好的香港在沒有項目之前,是不允許這樣籌資的,從而減少融資風(fēng)險。又如美國是房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)生的搖籃,經(jīng)過40多年的發(fā)展,從識別、評估和管理三個方面進行系統(tǒng)性研究,建立了風(fēng)險調(diào)控系統(tǒng),值得我國政府借鑒。因此,我國政府在協(xié)調(diào)平衡監(jiān)管力度的同時,應(yīng)借鑒國際先進經(jīng)驗,從技術(shù)層面出發(fā),全力提升我國信托行業(yè)風(fēng)險監(jiān)管水平。
4.2 創(chuàng)新改革銀監(jiān)會調(diào)控方式
銀監(jiān)會在加強對房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)務(wù)監(jiān)管方面一直不斷改革,創(chuàng)新銀監(jiān)會調(diào)控方式對信托業(yè)務(wù)將帶來巨大影響,尤其是對長期性建設(shè)項目。作為信托行業(yè)的指揮調(diào)控者,銀監(jiān)會應(yīng)對信托公司各項業(yè)務(wù)進行業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險自查,逐筆分析業(yè)務(wù)的合規(guī)性和風(fēng)險狀況,合理把握規(guī)模擴展,加強信托資產(chǎn)的運用監(jiān)控,嚴控對大型房企集團多投授信,集團成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險,積極防范房地產(chǎn)市場的調(diào)整風(fēng)險。此前,銀監(jiān)部門曾給諸如中融信托等20多家信托公司做出窗口指導(dǎo),這是非常好的舉措。今后,銀監(jiān)會應(yīng)不斷創(chuàng)新調(diào)控方式,預(yù)防房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)務(wù)風(fēng)險,促進房地產(chǎn)信托投資基金行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。
4.3 穩(wěn)步提升房產(chǎn)商應(yīng)對方式
就房地產(chǎn)商而言,應(yīng)在原有應(yīng)對方式基礎(chǔ)上,不斷提升自身應(yīng)對方式,開展更多應(yīng)對手段,一是借新還舊,找另外一家信托公司發(fā)一個新的信托產(chǎn)品,新信托產(chǎn)品融到的錢償還舊信托產(chǎn)品的資金,這種方式目前比較常見。二是把信托產(chǎn)品賣給資產(chǎn)管理公司,由于抵押率低,哪怕最后償還不了,將土地及物業(yè)抵押后得到的資金足夠用來彌補初期投入,對于投資人來說,只要抵押物有價值,就一定會有人來接盤。三是把信托產(chǎn)品賣給房地產(chǎn)商,在股權(quán)信托模式下,把信托公司持有的股權(quán)賣給股權(quán)公司,按雙方認可的價錢賣給接盤公司是一個極為理性的選擇。四是把信托產(chǎn)品賣給房地產(chǎn)基金,由于地產(chǎn)基金期限比信托長,更利于其度過房地產(chǎn)低迷期,對于投資人來說,等于把風(fēng)險慢慢消耗掉了。
4.4 改善調(diào)整信托調(diào)控能力
此前,信托公司對信托到期無法兌現(xiàn)問題的解決途徑包括:延期兌付,借新還舊,第三方接盤,項目重組,出售抵押資產(chǎn)償還投資者以及自由基金接盤等,但是由于信托對到期收益條款的剛性規(guī)定,以及新發(fā)行信托難度加大等原因,所以上述措施在實施上困難重重。于是,信托公司應(yīng)改善原有做法,創(chuàng)新防范措施,預(yù)防風(fēng)險,轉(zhuǎn)化風(fēng)險,保證信托投資公司的盈利能力和行業(yè)聲譽�，F(xiàn)今,不管是監(jiān)管層,還是房地產(chǎn)公司自身,都對房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險十分重視,監(jiān)管層已發(fā)文控制信托風(fēng)險,那么,對于信托公司自身來說,嚴控風(fēng)險發(fā)生勢在必行。
業(yè)內(nèi)人士指出,房地產(chǎn)信托投資基金市場以累計的巨大按揭規(guī)模將直接導(dǎo)致信托產(chǎn)品還本付息壓力空前。從目前情況看,房地產(chǎn)信托投資基金雖然整體風(fēng)險可控,但隨著兌付高峰期的到來,極有可能發(fā)生不能如期兌付風(fēng)險,這就需要以上四方通力合作,從源頭抓起,重視房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì),提升信托公司的監(jiān)管與防范意識,積極研發(fā)多元化產(chǎn)品,共同防范信托風(fēng)險,協(xié)調(diào)保證房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)健康有序發(fā)展,使房地產(chǎn)信托投資基金在其獨特的優(yōu)勢下,得到進一步提升。
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