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論文刊發(fā)研究房地產(chǎn)應(yīng)用管理新制度模式及意義

發(fā)布時間:2015-05-08所屬分類:建筑師職稱論文瀏覽:1

摘 要: 摘要:房地產(chǎn)業(yè)是指:以土地和建筑物為經(jīng)營對象,從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè),是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。主要包括:土地開發(fā),房屋的建設(shè)、維修、管理,土地使用權(quán)的有償

  摘要:房地產(chǎn)業(yè)是指:以土地和建筑物為經(jīng)營對象,從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè),是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。主要包括:土地開發(fā),房屋的建設(shè)、維修、管理,土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓,房屋所有權(quán)的買賣、租賃,房地產(chǎn)的抵押貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在實際生活中,人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。

  關(guān)鍵詞:房地產(chǎn),社會發(fā)展,論文刊發(fā)

  房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點,為中國經(jīng)濟(jì)的快速增長做出了貢獻(xiàn)。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計,2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點,間接拉動0.6~1.2個百分點。2003年中國房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)投資高速增長中,供銷兩旺,供求總量基本平衡,供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理,價格走勢平穩(wěn)的良好勢頭。城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1~9月份房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6495億元,同比增長32.8%,高于固定資產(chǎn)投資增幅(31.4%)1.4個百分點,占同期固定資產(chǎn)投資的25.1%。商品房施工面積增長27.8%,其中,新開工面積增長30.4%。購置土地面積23082萬平方米,同比增長44.7%,增幅平穩(wěn)下降。土地開發(fā)面積11368萬平方米,同比增長38.9%,與前兩年增幅持平。商品房竣工面積增長34.9%,銷售面積增長35.9%。銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅1個百分點。通過2003年12月“國房景氣指數(shù)”所屬的八個分類指數(shù)的走勢與10月相較,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)2升6降的格局。其中,竣工面積、土地開發(fā)面積、商品房平均銷售價格、土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房空置面積和資金來源分類指數(shù)呈現(xiàn)下降趨勢;房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積分類指數(shù)繼續(xù)保持上揚勢頭。可以說,中國房地產(chǎn)市場總體上是健康的。但是,需要注意的是,在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中仍然還存在一些不利因素,表現(xiàn)在以下幾個方面。

  近年,政府的有關(guān)房地產(chǎn)的政策逐漸向民生傾斜,比如在保障性住房上的大力發(fā)展,從十六大到十八大,房地產(chǎn)業(yè)一方面為國民經(jīng)濟(jì)做出巨大貢獻(xiàn),一方面由泡沫帶來的經(jīng)濟(jì)威脅和民生問題逐漸擴(kuò)大。在政府政策改革與社會變遷中,始終離不開經(jīng)濟(jì)與民生的不停博弈,在經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)的時代背景下,政府現(xiàn)在慢慢注重民生的趨勢加強明顯,本文主要淺談十六大到十八大房地產(chǎn)業(yè)與社會發(fā)展。

  · 一、房地產(chǎn)業(yè)對政府財政收入貢獻(xiàn)巨大

  房地產(chǎn)業(yè)能增加政府的財政收入,特別是地方政府的財政收入。與土地和房地產(chǎn)有關(guān)的稅收有:企業(yè)所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅、房地產(chǎn)營業(yè)稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、等。此外由于土地國有,土地出讓金成為地方財政的一個非常可觀的收入。土地出讓金收入被稱為“土地財政”,屬于預(yù)算外收入,又叫第二財政,土地收入是地方財政的主要“口糧”之一。在國內(nèi)不少一、二線城市中,第二財政早已超過第一財政,成為經(jīng)營城市發(fā)展的重要法寶[1]。

  · 二、保障性住房建設(shè)發(fā)展

  “十一五”之前,保障范圍逐步縮小,強調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。1998年實行房改,政策由福利分房變?yōu)?ldquo;經(jīng)濟(jì)適用房為供應(yīng)主體”。2003年進(jìn)一步變?yōu)?ldquo;普通商品住房為主體”。到2006年試圖構(gòu)建“最低收入靠廉住房,低收入靠經(jīng)濟(jì)適用房,其他階層靠市場”的住房體系。這意味著,自2003年調(diào)控以來,政府保障房惠及的人群范圍進(jìn)一步縮小,政府將更多的人的住房問題扔給了市場。

  “十一五”之后,民生問題逐步得到重視。經(jīng)過“十一五”五年的建設(shè),我國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率已達(dá)7%到8%。“十二五”期間計劃新建保障性住房3600萬套,大約是過去10年建設(shè)規(guī)模的兩倍。到“十二五”末,全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將%提高到20%以上。在十八大報告中,“保障房建設(shè)”更是首次被寫入黨代會報告。胡錦濤同志表示,要“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度,加強保障性住房建設(shè)和管理,滿足困難家庭基本需求”。

  “十一五”以來,隨著政府對民生問題的重視增加,保障性住房建設(shè)已由緩慢起步進(jìn)入到大力發(fā)展時期。

  · 三、保障性住房建設(shè)存在問題

  保障性住房建設(shè)自1998年房改發(fā)展至今,遇到過許多問題,不斷改進(jìn)中仍有一些問題亟待解決。

  其一,力度問題。由于早期政府一味將住房問題扔給市場,而房價又不斷高走,造成龐大的歷史遺留問題,雖然目前建設(shè)有加速趨勢,但短期內(nèi)保障性住房仍將保持短缺。

  其二,落實問題。中央政策與地方政府的利益沖突,往往使中央政策在落實到地方的環(huán)節(jié)上大打折扣。需通過改革深化來統(tǒng)一地方政府和中央的利益。

  其三,制度問題。保障性住房結(jié)構(gòu)不斷在調(diào)整,由早期以經(jīng)濟(jì)適用房代表的購買形式為主,到現(xiàn)在以公租房、廉租房代表的租賃形式為主,有了很大改善,但仍需謹(jǐn)慎調(diào)整和探索。

  l 四、房地產(chǎn)泡沫

  房地產(chǎn)泡沫就是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)。是土地價格和房地產(chǎn)價格與市場基礎(chǔ)價格的嚴(yán)重背離。[2]

  造成房地產(chǎn)泡沫的原因有以下幾點:房地產(chǎn)供給與需求不平衡,通常的表現(xiàn)是需求大,供給反而小,而在其中有些人抱著投機的目的,用低價買進(jìn)高價賣出,致使房價又一輪回的抬高;再者土地資源的稀缺導(dǎo)致土地價格的上升,讓土地脫離了實際利用價值,而產(chǎn)生泡沫價格;最后是我國經(jīng)濟(jì)政策與社會發(fā)展存在著不平衡現(xiàn)象。

  隨著社會的高速發(fā)展,我國房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)步提升,而改革開放后的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革,從根本上打破了傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場的束縛,為房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。房地產(chǎn)正成為推動我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要推動力量,并且在未來幾年里,房地產(chǎn)將仍然起到不可替代的重要作用。但在房地產(chǎn)業(yè)繁榮局面的表象下,也不可避免地存在著一些至要的問題,比如:住房要價偏高,很多普通民眾根本無法承受,在普通家庭中的經(jīng)濟(jì)開支中,投入住房的經(jīng)濟(jì)比例偏大,這將深刻影響社會的和諧發(fā)展,另外供求結(jié)構(gòu)不平衡,國家的經(jīng)濟(jì)體制不完善等等。因此,有必要客觀認(rèn)識房地產(chǎn)的發(fā)展,不能被它的表象所迷惑,充分剖析房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)對我國社會發(fā)展走向的重要性,認(rèn)清房地產(chǎn)泡沫的根本原因及危害,借鑒一些國家成功的經(jīng)驗,調(diào)整符合我國國情的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,保證我國房地產(chǎn)業(yè)與社會發(fā)展的和諧有序。[3]

  參考文獻(xiàn)

  [1]張弛.解讀中國經(jīng)濟(jì):揭示中國經(jīng)濟(jì)增長背后的危機[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2012.140-141.

  [2] 許勤筱. 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因及淺析[M].商品與質(zhì)量,2010.06.

  [3] 周聰. 保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展政策[M].法制與社會,2010.08.

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